Défiscaliser son achat immobilier
en Bretagne
I - L'objectif à atteindre pour le client
Analyse des différents
objectifs d'un investissement locatif
1. Se constituer une retraite complémentaire :
L'emplacement immobilier est un investissement sur le long terme par sa nature. Investir dans un bien de qualité permet, une fois fini le crédit d’achat de ce bien (ou immédiatement si l’achat a été payé intégralement) de se créer un revenu permettant de compléter une retraite.
2. Capitaliser sur la Pierre :
Un bien immobilier reste, malgré les sursauts habituels du marché de l’acquisition, de la Pierre, c’est à dire un bien Matériel, qui est destiné à être occupé, entretenu, transmis ou revendu.
C’est certainement un des placements les plus sûrs qui soient et le succès de l’investissement locatif en France est là pour le prouver.
C’est aussi un des moyens les plus sûrs de gagner de l’argent :
3. Se créer un revenu complémentaire :
Pour les personnes ne souhaitant pas investir dans l’optique d’une retraite ou de la création d’un patrimoine, l’investissement locatif permet de s’enrichir : le bien est largement payé par le locataire. Le jour de la revente, même si le marché immobilier est moins porteur, le propriétaire récupère une somme qu’il n’a pas financé pour la plus grosse partie.
Les temps de crise réduisant les bonnes opportunités et grevant les budgets, c’est un moyen efficace de dégager du revenu complémentaire.
4. Défiscaliser :
Selon Loi défiscalisation en cours (LLI, réduction impôts succession en cas de dons : nous consulter)
5. Acheter son logement pour la retraite :
L’emprunteur est âgé de 50 ans et souhaite préparer son déménagement après sa retraite. La solution est alors d’acheter le bien de son choix et le mettre en location. Il le récupérera en grande partie payé au moment de la retraite.
Tous ces objectifs ne doivent pas faire oublier que c’est un bien immobilier qui est acheté et son choix est essentiel.
II- Les produits
1 - L'emplacement
2 - Le prix
3 - Le bien
1 - L'emplacement
Le placement d’un bien immobilier doit faire l’objet de la plus grande attention, sous peine d’avoir à occasionner certains problèmes : difficulté à louer entrainant une carence locative, impossibilité d’augmenter les loyers en cours de bail, dégradations… et perte d’argent au moment de la revente.
L’investissement sur un marché en développement et dynamique est à privilégier à un marché saturé par une offre abondante, même si cela influe sur le prix.
2 - Le prix
Il importe d’acheter son bien au juste prix, afin de ne pas gommer l’avantage lié à la défiscalisation.
Un bien neuf coûtera en général toujours un peu plus cher qu’un bien ancien. Toutefois cette affirmation doit être tempérée par les points suivants :
- un bien neuf est aux normes de confort et standard du moment : cela facilite la revente et emporte souvent le choix du futur locataire
- un bien neuf ne coûte quasiment rien à entretenir pendant un long moment : la location dans l’ancien induit des frais d’entretien et de réparation qui doivent être réintégrés au prix sur le long terme
- les logements aux normes RE 2020 permettent une consommation de chauffage bien inférieure, un élément pris en compte par les futurs locataires potentiels
Pour cette raison, à prestations de confort équivalentes, vous ne payerez pas forcément votre bien plus cher que l’ancien sur le long terme
- Un bien neuf est garanti contre les malfaçons pendant 10 ans
3 - Le bien
C’est à dire le bien en lui-même, ses qualités essentielles : Les matériaux de construction, l’originalité et la beauté, les équipements, la taille intérieure, la répartition de l’espace.
Même si ces critères sont beaucoup plus forts lors de l’acquisition d’une résidence principale, ils ne doivent pas être négligés pour autant.
Précautions à prendre : parce que le risque zéro n’existe pas, il importe de se prémunir contre des effets indésirables par de bonnes assurances :
- contre les loyers impayés
- contre les dégradations de bien
- contre la carence locative
Elles représentent en moyenne 5% du prix du loyer mais permettent de ne plus se préoccuper des désagréments éventuels.
Il reste à voir maintenant le financement de cet achat.
III - Le financement - l'effet de levier
Un énorme avantage de l’investissement locatif est que les banques acceptent de prêter pour le financer ; c’est ce qu’on appelle « l’effet de levier ».
En pratique, il est possible d’acheter un bien locatif en le finançant avec un crédit couvrant la totalité du prix, voire même d’y intégrer les frais de notaire et banque.
La mensualité de crédit sera alors couverte par le loyer, la réduction d’impôts et un peu d’épargne mensuelle.
Il est possible, pour l’investisseur propriétaire, de faire racheter ses crédits sur sa résidence principale afin de faire baisser sa mensualité et d’affecter la différence pour un investissement locatif.
Renseignez vous auprès de nos partenaires bancaires.
